On constate, dans les montages juridiques conseillés par les professionnels de la création d'entreprise, une nette tendance à dissocier l'immobilier d'entreprise de l'entreprise proprement dite. La constitution d'une structure juridiquement indépendante, généralement une société civile immobilière (SCI), pour financer les locaux et les mettre ensuite à la disposition de l'entreprise (sous forme de location), s'avère souvent judicieuse. La SCI constitue, en effet, une structure très souple susceptible de s'adapter à des situations familiales et professionnelles diverses.

La SCI peut présenter un intérêt pour différentes raisons.

Protéger son patrimoine immobilier professionnel d'éventuelles poursuites de créanciers de l'entreprise

En cas d'ouverture d'une procédure collective à l'encontre de la société d'exploitation, les immeubles professionnels peuvent ainsi être préservés. Il convient cependant d'être prudent : la protection ne jouera pas dans certaines situations : les tribunaux peuvent notamment étendre la procédure collective à la SCI, s'ils estiment que cette dernière est fictive ou qu'il y a une confusion de patrimoine entre les deux sociétés.

Cette notion pourrait notamment être retenue s'il était prouvé qu'il y a eu des transferts d'actifs entre les deux sociétés sans contrepartie:

- loyers surévalués,

- enrichissement de la SCI au détriment de la structure d'exploitation,

- aménagements des locaux financés par la société d'exploitation restant acquis à la SCI sans indemnités,

- etc.

Préparer la transmission familiale de l'entreprise

S'agissant d'une entreprise familiale, la constitution d'une SCI permet d'attribuer l'affaire à celui ou ceux des enfants de l'exploitant qui sont les plus aptes à la gérer, et de transférer aux autres les parts de la SCI, par le biais d'une donation-partage ou d'un testament. Les risques d'indivision entre les héritiers au décès du chef d'entreprise, qui entraînent bien souvent la mise en vente de l'entreprise, sont ainsi évités.

Faciliter la transmission de l'entreprise à des tiers

L'actif immobilier représente un poste très lourd dans le bilan d'une entreprise. Pourtant les immeubles ne constituent pas en eux-mêmes des outils de production, sauf lorsqu'ils sont spécifiques à une activité particulière (un hôtel ou une clinique par exemple). Par conséquent, les acquéreurs potentiels attacheront beaucoup plus d'importance à d'autres biens productifs pour l'évaluation de la valeur d'achat de l'entreprise. Une entreprise sans actif immobilier est donc plus facilement cessible, l'acquéreur n'étant pas tenu d'acheter les immeubles. D'autre part, ceux-ci ne risqueront pas d'être sous-évalués.

Assurer à l'exploitant, et éventuellement à des membres de sa famille, des revenus fonciers complémentaires

Le principe est le suivant : l'entreprise verse à la SCI un loyer, qui doit correspondre à la valeur locative de l'immeuble. Le bénéfice de la SCI, constitué essentiellement de ces loyers, déduction faite des charges et notamment des intérêts d'emprunts, est réparti entre les associés en proportion de leur part dans le capital. Ce bénéfice constitue pour les associés et donc pour l'exploitant, une fois les emprunts remboursés, un revenu foncier complémentaire imposable au titre de l'impôt sur le revenu. S'il décide de céder son entreprise, il conservera cette source de revenus, notamment en prévision de sa retraite.

Facilite la transmission familiale du patrimoine immobilier et professionnel.

Elle évite notamment que les héritiers se retrouvent propriétaire d'un immeuble en indivision, situation difficile à gérer au quotidien. Si un des héritiers souhaite céder ses parts, il n'obligera pas les autres à vendre l'immeuble, comme c'est le cas en indivision.

Peut procurer certains avantages fiscaux.

L'investissement est réalisé grâce aux loyers versés par l'entreprise à la SCI.

Le recours à une SCI permet donc de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût. Mais ces loyers sont généralement inférieurs aux montants des remboursements d'emprunt et des intérêts.

Du fait de la dégressivité des intérêts, les associés de la SCI devront au bout de quelque temps payer des impôts fonciers de manière croissante au fil des années (le remboursement des intérêts déductibles diminuant), alors qu'ils ne toucheront pas les bénéfices (ceux-ci servant à rembourser l'emprunt).

Cet "inconvénient" doit donc être prévu par les associés en établissant un plan prévisionnel en fonction de la durée de l'emprunt. L'entreprise déduit les loyers et charges de son bénéfice fiscal. Mais il va de soi que le loyer doit être "normal", c’est-à-dire correspondre à la valeur locative réelle.

S'il est excessif, l'excédent est considéré comme résultant d'un acte anormal de gestion entraînant une réintégration dans le bénéfice imposable de l'entreprise. Il est donc conseillé de faire évaluer la valeur locative de l'immeuble par un expert immobilier auprès des tribunaux.

Les frais d'acquisition des immeubles par la SCI ne sont pas déductibles, à moins que la SCI opte pour l'impôt sur les sociétés.

Enfin, la SCI exerce une activité civile, elle n'est donc pas, en principe, assujettie à la TVA. Cependant elle peut opter pour l'application de la TVA sur les loyers encaissés. Cette option lui permet, non seulement d'économiser le droit de bail, mais encore de récupérer la TVA grevant l'immeuble, y compris celle afférente aux investissements.

En cas de difficultés de l'entreprise et de mise en jeu de la responsabilité du dirigeant, il est indéniable que la saisie de parts sociales détenues par ce dernier est moins intéressante pour des créanciers que la saisie d'un immeuble.